Với khoản đóng góp công cộng khoảng 247 tỷ won, tương đương 184 triệu USD, dự án phản ánh nỗ lực chuyển đổi một khu thương mại truyền thống đang suy giảm thành không gian kinh doanh công nghệ có giá trị gia tăng cao hơn.

Từ trung tâm phân phối điện tử đến cụm công nghệ thế hệ mới

Theo chính quyền thành phố Seoul, dự án tái phát triển bao phủ tám trong tổng số 11 khu quy hoạch đặc biệt tại khu vực chợ điện tử Yongsan. Kế hoạch hướng tới thay thế các công trình thương mại cũ bằng tổ hợp không gian dành cho phòng nghiên cứu, văn phòng công nghệ, doanh nghiệp phần mềm, vườn ươm khởi nghiệp và các tiện ích văn hóa, giải trí. 

Trong giai đoạn đầu, thành phố đã cấp phép xây dựng cho các khu vực triển khai ban đầu, mở đường cho việc khởi công tại Khu 5, nơi có các tòa nhà 12 và 13 của khu thương mại Najin. Đây là bước chuyển từ quy hoạch sang thi công thực tế sau nhiều năm chuẩn bị và điều chỉnh phương án phát triển.

Khoản 247 tỷ won được đề cập là phần đóng góp công cộng từ hoạt động phát triển bất động sản, không phải tổng mức đầu tư của toàn bộ dự án. Nguồn lực này dự kiến phục vụ các hạng mục hạ tầng và công trình công cộng, góp phần tạo nền tảng cho hoạt động kinh doanh công nghệ và cải thiện chất lượng không gian đô thị.

Sự thay đổi này xuất phát từ nhu cầu tái định vị một khu thương mại từng có vai trò quan trọng trong lịch sử ngành điện tử Hàn Quốc. Yongsan phát triển mạnh trong thập niên 1990, khi máy tính cá nhân và thiết bị điện tử tiêu dùng bùng nổ. Khu vực này trở thành điểm đến quen thuộc của người mua máy tính, linh kiện và thiết bị công nghệ.

Tuy nhiên, sự phát triển của thương mại điện tử, thay đổi trong hành vi mua sắm và tình trạng cơ sở vật chất xuống cấp đã làm suy yếu mô hình kinh doanh truyền thống. Tỷ lệ mặt bằng trống tại khu thương mại từng vượt 60%, cho thấy việc chỉ duy trì hoạt động bán lẻ và phân phối linh kiện không còn đủ để bảo đảm sức sống lâu dài cho khu vực. 

Thay vì đơn thuần cải tạo các tòa nhà cũ, Seoul lựa chọn chuyển đổi chức năng kinh tế của toàn khu vực. Mục tiêu là thu hút doanh nghiệp công nghệ, hình thành không gian phát triển sản phẩm và tạo điều kiện để các công ty mới kết nối với hệ sinh thái đổi mới sáng tạo của thành phố.

Hạ tầng đô thị kết nối các hoạt động công nghệ

Một trong những hạng mục đáng chú ý là tuyến đi bộ trên cao dài khoảng 570 mét theo hướng đông – tây, kết hợp 11 cầu kết nối giữa các khu phát triển. Mạng lưới này sẽ liên kết ga Yongsan, khu chợ điện tử và các khu vực tái phát triển lân cận, giúp tăng khả năng tiếp cận và tạo không gian đi bộ liên tục. 

Quy hoạch cũng bổ sung các công trình phục vụ hệ sinh thái công nghệ, gồm trung tâm hỗ trợ khởi nghiệp, cơ sở hỗ trợ phát triển ngành công nghiệp nội dung AI và ICT, cùng các không gian công cộng và bãi đỗ xe quy mô khoảng 400 chỗ. Những tiện ích này được thiết kế để hỗ trợ cả hoạt động doanh nghiệp lẫn nhu cầu sinh hoạt của người dân.

Cách tiếp cận cho thấy Seoul muốn kết hợp phát triển bất động sản với chính sách công nghiệp và quy hoạch đô thị. Một cụm công nghệ không thể chỉ dựa vào các tòa nhà văn phòng hiện đại; nó còn cần không gian làm việc, hạ tầng giao thông, dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp và môi trường thuận lợi để nhân lực công nghệ, nhà đầu tư và các công ty khởi nghiệp gặp gỡ, hợp tác.

Dự án Yongsan cũng được kết nối với kế hoạch phát triển khu thương mại quốc tế Yongsan lân cận. Từ năm 2021, Thị trưởng Seoul Oh Se-hoon đã đưa ra tầm nhìn phát triển Yongsan thành một “Thung lũng Silicon của châu Á”. Chiến lược liên kết khu thương mại điện tử với khu kinh doanh quốc tế được công bố năm 2023, đặt nền móng cho quá trình chuyển đổi hiện nay. 

Bài toán khó: Thu hút doanh nghiệp và tạo hoạt động công nghệ thực chất

Việc tái thiết hạ tầng là điều kiện cần, nhưng chưa đủ để bảo đảm Yongsan trở thành trung tâm AI và ICT đúng nghĩa. Thách thức lớn nằm ở khả năng thu hút các doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng dài hạn đối với không gian nghiên cứu, văn phòng và phát triển sản phẩm, trong bối cảnh các công ty công nghệ ngày càng cân nhắc chặt chẽ chi phí mặt bằng và hiệu quả đầu tư.

Nếu không hình thành được cộng đồng doanh nghiệp, các cơ sở nghiên cứu và mạng lưới hỗ trợ khởi nghiệp có hoạt động thực chất, khu vực này có nguy cơ chỉ thay thế các cửa hàng cũ bằng những tòa nhà thương mại mới mà chưa tạo ra một động lực kinh tế khác biệt.

Vì vậy, tiến độ cho thuê mặt bằng, chất lượng doanh nghiệp tham gia và mức độ liên kết giữa các tổ chức sẽ là những chỉ dấu quan trọng để đánh giá thành công. Chính quyền thành phố và các đơn vị phát triển cần bảo đảm rằng hạ tầng mới đi cùng các chương trình hỗ trợ doanh nghiệp, kết nối đầu tư, phát triển nhân lực và thương mại hóa công nghệ.

Kinh nghiệm từ các trung tâm điện tử khác tại châu Á cũng cho thấy một khu thương mại có thể duy trì vai trò trong nền kinh tế công nghệ nếu chuyển từ hoạt động mua bán đơn thuần sang cung cấp dịch vụ, thử nghiệm sản phẩm và kết nối các doanh nghiệp trong chuỗi giá trị. Tuy nhiên, mỗi địa điểm cần có mô hình phù hợp với lợi thế và cấu trúc ngành công nghiệp của mình.

Hàm ý đối với hệ sinh thái điện tử và AI tại Việt Nam

Kế hoạch của Seoul mang đến một góc nhìn đáng chú ý cho Việt Nam trong quá trình phát triển ngành điện tử, công nghiệp hỗ trợ và hệ sinh thái AI. Khi cạnh tranh không còn chỉ dựa vào quy mô sản xuất hay chi phí lao động, các địa phương cần chú trọng hơn đến hạ tầng đổi mới sáng tạo, không gian nghiên cứu và phát triển, mạng lưới doanh nghiệp công nghệ và khả năng kết nối giữa các đơn vị trong chuỗi cung ứng.

Đối với những khu vực có truyền thống phân phối linh kiện, sửa chữa thiết bị hoặc sản xuất điện tử, quá trình chuyển đổi có thể mở ra cơ hội phát triển dịch vụ kỹ thuật, kiểm thử, thiết kế sản phẩm, tích hợp hệ thống và hỗ trợ doanh nghiệp khởi nghiệp. Tuy nhiên, điều này đòi hỏi một chiến lược dài hạn, không chỉ dựa vào việc xây dựng các tổ hợp văn phòng hay trung tâm thương mại mới.

Việt Nam cũng có thể rút ra bài học về vai trò của kết nối giữa quy hoạch đô thị và chính sách công nghiệp. Hạ tầng giao thông, không gian làm việc, cơ sở nghiên cứu, chương trình phát triển nhân lực và cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp cần được thiết kế theo hướng bổ trợ lẫn nhau. Quan trọng hơn, các cụm công nghệ phải tạo điều kiện để doanh nghiệp trong nước tham gia sâu hơn vào hoạt động phát triển sản phẩm và chuỗi cung ứng, thay vì chỉ trở thành địa điểm tập trung mặt bằng kinh doanh.

Với Yongsan, phép thử thực sự không nằm ở quy mô khoản đóng góp công cộng hay hình thức kiến trúc mới, mà ở khả năng hình thành một hệ sinh thái AI và ICT có doanh nghiệp, nhân lực, hoạt động nghiên cứu và các sản phẩm cụ thể. Nếu đạt được mục tiêu đó, khu chợ điện tử từng là biểu tượng của thời kỳ bùng nổ máy tính cá nhân tại Hàn Quốc có thể tìm thấy vai trò mới trong giai đoạn chuyển dịch sang nền kinh tế công nghệ.